2024.07.29
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导读:对开发商来说,换新总包是代价更低的方案。
作者 |第一财经 郑娜
近两年来,购房者买房后最大的担忧早已从房屋质量、高位站岗演变为能否交付。近期,南京一停工项目在当地有关部门的协调下,给出了新的解决方案:退房退款。
这一项目位于南京市江宁区,由华南房企珠江投资开发建设,2021年7月首开。此后,该项目总承包商苏中建设集团受恒大拖累陷入经营困局,又与珠江投资之间发生纠纷,自2002年7月起停工两年有余。
期间,该项目也曾启动新的总包招标,推动项目复工,但最终未能落实,仍“不能完成交付”。当地有关部门组织开发商会谈协商,并启用监管账户资金启动退房。业主终于迎来曙光。官方披露,目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。
多位受访房企人士向第一财经表示,近两年来,受总包影响出现的项目停工等问题并不少见,但相较于退房退款,对开发商来说,协调更换新总包是更容易操作、更划算的解决方式。也有业内人士表示,这一方式对前期去化欠佳且后续无法继续建设交付的项目来讲,不失为一种借鉴和启发。
总包暴雷,项目退房
停工两年,珠江四季悦城可以退房退款了。
坐落于南京市江宁区禄口空港新城的这一项目,2020年由珠江投资联手禄口空港管委会联合打造,包括G104地块、G105地块、G96地块、G97地块、G98地块五大地块,总体量约90万平方米的大型城市综合体。
这也是珠江投资进入南京市场的首个项目,包含住宅、酒店、商业等多种业态。2021年7月、2022年4月,两个包含住宅项目的地块G98(备案名为“悦鸣嘉苑”)、G104(备案名为“鼎瑞嘉苑”)先后开盘,原定交付时间分别为2023年6月底、2024年6月,销售均价接近2万元/平方米。
在G104项目开盘后不久,两个项目就出现了建设进度缓慢乃至停工的现象。
2023年3月,一位珠江四季悦城G98项目的业主在当地领导留言板上反映,该项目于2022年7月份开始就处于停工状态,按合同交付时间在2023年6月30日。“目前工地仍然停工,交房遥遥无期。”
同时,有多位G98项目业主提及,开发商方面曾给出置换到G104地块的解决方案。2023年4月,有业主完成了置换,但“该地块(G104)也是处于停工状态”。
这年8月,G104项目也开始有业主反映停工问题。有业主称,购房后每月、每周都会去施工地查看施工进展情况,但自2022年7月后一年多时间里,项目仅新增建设3个楼层(10~12),施工进度极其缓慢,并一度停工数个月至一年。
期间,官方陆续给出回应称,将督促企业加快处置施工总包矛盾,尽快实现复工;加快推进新总包施工手续办理等。
2023年12月底,官方再度回应项目延期交付问题时表示,经调查核实,2022年11月,该项目因总包方苏中建设受到恒大公司影响,造成了现场停工。开发商方面于2023年11月与苏中建设解除劳动合同,并在通过招标形式确立新的总包方,计划春节前确定新总包方,并正式进场。春节后全面复工。
可惜的是,春节之后,项目仍未复工。4月,再有业主反馈G104地块未有动工迹象,而商业综合体也“从前年(2022年)到现在一直都没动工”。
2024年6月,业主终于迎来关于退房的决定。官方回复购房者称,2024年5月下旬,已组织开发商会谈协商,明确提出交房日期前启用G104监管账户资金启动退房流程;6月中旬,官方发函至开发商方面,要求其参照G98项目退房方案,明确G104项目的具体退房方案。
7月中旬,在回应业主关于退房的需求时,南京市江宁区有关部门再表示,在G104购房矛盾协调会后,开发商方面表示只退房款,无按揭贷款利息补偿,目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。对部分业主,也建议开发商退还首付款。
在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,新一轮保交房过程中,除了推动项目复工复产,竣工交付外,退房并置换到周边或区域内其他交付有保障的项目,或者退房和退首付也将成为一项新的选择。
另有房企人士分析,该项目起初可以实现从G98置换到G104,说明项目本身去化表现并不好,在业主并不多的情况下,启动退房退款后,项目可以先搁置,不用再投入额外资金完成交付。
换总包仍是主流方案
多位受访业内人士认为,南京上述项目集体退房的情况并不具有普遍性。58安居客研究院院长张波向记者分析,南京项目的退房退款是有前提条件的,即项目本身已停工近两年,并且后续开工及交付依然没有明确的时间表。
亿翰智库研究总监于小雨向记者也表示,集体退房的处理方式适合项目去化较少的盘,监管资金无法覆盖到项目的交付,前期买的人不多,能够覆盖退房款,从监管资金覆盖退房款和建设资金比较而言,选择了更容易实现的方式。
在李宇嘉看来,推广退房退款的方式,未来或许有较强的可行性。目前预售资金监管都比较严格,但商品房销售在下行,项目出现“卖得慢、交付难”的概率较高。对于这类项目,可能将通过退房置换到其他项目,或是退房和退首付的解决办法就较为普遍了。一方面,账户里有钱,退钱没问题,另一方面,房价下跌,退房的概率也增加了。
纵观房地产业进入深度调整期的两年多时间里,总包拖累项目建设进度的情况并不鲜见。
某闽系房企位于福州一项目于2022年1月停工,而该项目当时并未拖欠工程进度款,施工总承包单位中国核工业华兴建设有限公司擅自停工。当地有关部门曾多次协调,但该施工单位仍以其他项目存在工程款纠纷未解决为由,拒绝复工,造成项目停滞。
即便是尚未暴雷的房企也曾受到不同程度的影响。2022年8月,彼时某全国性房企还处于正常经营状态,旗下位于河南郑州的一项目也出现了停工的现象。
记者了解到,上述郑州项目公司一直都是按时支付总包款项,但当时的总包方还承接了来自包括中梁、中南建设等房企的项目,但后者彼时已深陷债务危机,许多已完工的工程款无法正常支付、商票无法兑付,进而导致总包单位自身也产生了流动性压力,上述项目的前期付款被中途挪走,爆发停工危机。
事实上,南京上述项目的总包方苏中建设是建筑施工龙头企业,至今已有超70年历史,是“南通铁军”主力,曾承建包括“恒大城”在内的恒大多个重点项目,但也为恒大的债务问题拖累。
不过,当项目因总包出现问题而停工后,开发商更为普遍的解决办法是协调更换总包,完成项目后期建设和交付。
一全国性房企人士透露,若采用退房的方式,则要面临着前期已投入开发建设的款项短期内无法收回、项目层面的银行开发贷、资产跌价等多重问题,而“换新总包的代价更低”。
在项目完成交付后,业主层面上,一般都是等到收房,业主要求逾期交付赔偿,合同中都对赔付比例进行了规定,开发商实在困难的,可以和业主友好协商赔不赔、赔多少,协商不成的,可以诉讼。
值得一提的是,在更换总包的过程中也会遇到些许难题。上述房企人士表示,其一在于之前的项目总包是否会进行阻挠;其二则是看项目后续建设资金情况,有没有新单位愿意接。
同策研究院研究总监宋红卫提及,现在总包单位对于付款方式较以往有很大不同,不倾向于大幅度垫资的模式,因此,选择合适的总包也有难度。
某大型房企内部人士称,通常情况下,总包都能更换成功,因为工程款等一般由项目监管账户资金支付,“这是监管账户最合理的支付”。若资金不足,则可采用“现金+工抵房”的方式支付。
上述郑州项目就很快更换了项目总包。该全国性房企内部人士向记者表示,项目更换总包后推进正常施工,目前项目工程已经处于全线封顶阶段,即将交付。
微信编辑| 小羊