2024.07.29
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导读：对开发商来说，换新总包是代价更低的方案。
作者 |第一财经 郑娜
近两年来，购房者买房后最大的担忧早已从房屋质量、高位站岗演变为能否交付。近期，南京一停工项目在当地有关部门的协调下，给出了新的解决方案：退房退款。
这一项目位于南京市江宁区，由华南房企珠江投资开发建设，2021年7月首开。此后，该项目总承包商苏中建设集团受恒大拖累陷入经营困局，又与珠江投资之间发生纠纷，自2002年7月起停工两年有余。
期间，该项目也曾启动新的总包招标，推动项目复工，但最终未能落实，仍“不能完成交付”。当地有关部门组织开发商会谈协商，并启用监管账户资金启动退房。业主终于迎来曙光。官方披露，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。
多位受访房企人士向第一财经表示，近两年来，受总包影响出现的项目停工等问题并不少见，但相较于退房退款，对开发商来说，协调更换新总包是更容易操作、更划算的解决方式。也有业内人士表示，这一方式对前期去化欠佳且后续无法继续建设交付的项目来讲，不失为一种借鉴和启发。
总包暴雷，项目退房
停工两年，珠江四季悦城可以退房退款了。
坐落于南京市江宁区禄口空港新城的这一项目，2020年由珠江投资联手禄口空港管委会联合打造，包括G104地块、G105地块、G96地块、G97地块、G98地块五大地块，总体量约90万平方米的大型城市综合体。
这也是珠江投资进入南京市场的首个项目，包含住宅、酒店、商业等多种业态。2021年7月、2022年4月，两个包含住宅项目的地块G98（备案名为“悦鸣嘉苑”）、G104（备案名为“鼎瑞嘉苑”）先后开盘，原定交付时间分别为2023年6月底、2024年6月，销售均价接近2万元/平方米。
在G104项目开盘后不久，两个项目就出现了建设进度缓慢乃至停工的现象。
2023年3月，一位珠江四季悦城G98项目的业主在当地领导留言板上反映，该项目于2022年7月份开始就处于停工状态，按合同交付时间在2023年6月30日。“目前工地仍然停工，交房遥遥无期。”
同时，有多位G98项目业主提及，开发商方面曾给出置换到G104地块的解决方案。2023年4月，有业主完成了置换，但“该地块（G104）也是处于停工状态”。
这年8月，G104项目也开始有业主反映停工问题。有业主称，购房后每月、每周都会去施工地查看施工进展情况，但自2022年7月后一年多时间里，项目仅新增建设3个楼层（10~12），施工进度极其缓慢，并一度停工数个月至一年。
期间，官方陆续给出回应称，将督促企业加快处置施工总包矛盾，尽快实现复工；加快推进新总包施工手续办理等。
2023年12月底，官方再度回应项目延期交付问题时表示，经调查核实，2022年11月，该项目因总包方苏中建设受到恒大公司影响，造成了现场停工。开发商方面于2023年11月与苏中建设解除劳动合同，并在通过招标形式确立新的总包方，计划春节前确定新总包方，并正式进场。春节后全面复工。
可惜的是，春节之后，项目仍未复工。4月，再有业主反馈G104地块未有动工迹象，而商业综合体也“从前年（2022年）到现在一直都没动工”。
2024年6月，业主终于迎来关于退房的决定。官方回复购房者称，2024年5月下旬，已组织开发商会谈协商，明确提出交房日期前启用G104监管账户资金启动退房流程；6月中旬，官方发函至开发商方面，要求其参照G98项目退房方案，明确G104项目的具体退房方案。
7月中旬，在回应业主关于退房的需求时，南京市江宁区有关部门再表示，在G104购房矛盾协调会后，开发商方面表示只退房款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。对部分业主，也建议开发商退还首付款。
在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，新一轮保交房过程中，除了推动项目复工复产，竣工交付外，退房并置换到周边或区域内其他交付有保障的项目，或者退房和退首付也将成为一项新的选择。
另有房企人士分析，该项目起初可以实现从G98置换到G104，说明项目本身去化表现并不好，在业主并不多的情况下，启动退房退款后，项目可以先搁置，不用再投入额外资金完成交付。
换总包仍是主流方案
多位受访业内人士认为，南京上述项目集体退房的情况并不具有普遍性。58安居客研究院院长张波向记者分析，南京项目的退房退款是有前提条件的，即项目本身已停工近两年，并且后续开工及交付依然没有明确的时间表。
亿翰智库研究总监于小雨向记者也表示，集体退房的处理方式适合项目去化较少的盘，监管资金无法覆盖到项目的交付，前期买的人不多，能够覆盖退房款，从监管资金覆盖退房款和建设资金比较而言，选择了更容易实现的方式。
在李宇嘉看来，推广退房退款的方式，未来或许有较强的可行性。目前预售资金监管都比较严格，但商品房销售在下行，项目出现“卖得慢、交付难”的概率较高。对于这类项目，可能将通过退房置换到其他项目，或是退房和退首付的解决办法就较为普遍了。一方面，账户里有钱，退钱没问题，另一方面，房价下跌，退房的概率也增加了。
纵观房地产业进入深度调整期的两年多时间里，总包拖累项目建设进度的情况并不鲜见。
某闽系房企位于福州一项目于2022年1月停工，而该项目当时并未拖欠工程进度款，施工总承包单位中国核工业华兴建设有限公司擅自停工。当地有关部门曾多次协调，但该施工单位仍以其他项目存在工程款纠纷未解决为由，拒绝复工，造成项目停滞。
即便是尚未暴雷的房企也曾受到不同程度的影响。2022年8月，彼时某全国性房企还处于正常经营状态，旗下位于河南郑州的一项目也出现了停工的现象。
记者了解到，上述郑州项目公司一直都是按时支付总包款项，但当时的总包方还承接了来自包括中梁、中南建设等房企的项目，但后者彼时已深陷债务危机，许多已完工的工程款无法正常支付、商票无法兑付，进而导致总包单位自身也产生了流动性压力，上述项目的前期付款被中途挪走，爆发停工危机。
事实上，南京上述项目的总包方苏中建设是建筑施工龙头企业，至今已有超70年历史，是“南通铁军”主力，曾承建包括“恒大城”在内的恒大多个重点项目，但也为恒大的债务问题拖累。
不过，当项目因总包出现问题而停工后，开发商更为普遍的解决办法是协调更换总包，完成项目后期建设和交付。
一全国性房企人士透露，若采用退房的方式，则要面临着前期已投入开发建设的款项短期内无法收回、项目层面的银行开发贷、资产跌价等多重问题，而“换新总包的代价更低”。
在项目完成交付后，业主层面上，一般都是等到收房，业主要求逾期交付赔偿，合同中都对赔付比例进行了规定，开发商实在困难的，可以和业主友好协商赔不赔、赔多少，协商不成的，可以诉讼。
值得一提的是，在更换总包的过程中也会遇到些许难题。上述房企人士表示，其一在于之前的项目总包是否会进行阻挠；其二则是看项目后续建设资金情况，有没有新单位愿意接。
同策研究院研究总监宋红卫提及，现在总包单位对于付款方式较以往有很大不同，不倾向于大幅度垫资的模式，因此，选择合适的总包也有难度。
某大型房企内部人士称，通常情况下，总包都能更换成功，因为工程款等一般由项目监管账户资金支付，“这是监管账户最合理的支付”。若资金不足，则可采用“现金+工抵房”的方式支付。
上述郑州项目就很快更换了项目总包。该全国性房企内部人士向记者表示，项目更换总包后推进正常施工，目前项目工程已经处于全线封顶阶段，即将交付。
微信编辑| 小羊
